Le Cerfa 13405*15 est le formulaire officiel de demande de permis de démolir. Sa version en vigueur est valable à compter du 1er juillet 2026. Il s’utilise seul lorsque vous démolissez sans reconstruire, ou il peut être intégré directement au dossier de permis de construire lorsque démolition et reconstruction forment un seul projet.
Permis de démolir seul ou joint au PC : quelle stratégie choisir ?
Quand on envisage de raser un bâtiment pour en construire un autre, une question se pose immédiatement : faut-il déposer deux dossiers distincts, ou peut-on tout regrouper en un seul ? La réponse influe directement sur les délais, les coûts et les risques du projet.
Démolir puis construire : les risques d’un dossier séparé
Déposer un permis de démolir autonome (Cerfa 13405*15) avant de déposer un permis de construire est techniquement possible. Mais cette stratégie présente plusieurs inconvénients concrets.
- Deux délais d’instruction distincts : 2 mois pour le permis de démolir, puis 2 à 3 mois pour le permis de construire. Le projet peut donc prendre 4 à 6 mois de plus que nécessaire.
- Un risque de désynchronisation : si le permis de construire est refusé après que la démolition a déjà eu lieu, le terrain se retrouve nu sans possibilité de reconstruction immédiate.
- Deux affichages réglementaires distincts : deux panneaux, deux délais de recours des tiers, deux fenêtres de contestation ouvertes.
Dans la grande majorité des projets de démolition-reconstruction, cette complexité est évitable.
Joindre la démolition au permis de construire : comment et quand c’est possible
Lorsque la démolition est directement liée à un projet de construction ou d’aménagement, la loi permet de regrouper les deux demandes dans un seul dossier. Le formulaire de permis de construire (Cerfa 13406*17 pour une maison individuelle, Cerfa 13409*17 pour les autres constructions) comporte une section dédiée à la démolition.
Concrètement, le dossier unique inclut :
- Le formulaire de permis de construire complété, avec la partie « démolition » renseignée ;
- Les pièces propres à la démolition (plan de masse des constructions à démolir, photos, diagnostic amiante) ;
- Les pièces propres à la construction (plans, notice architecturale, etc.).
Le délai d’instruction passe alors à 3 mois pour une maison individuelle avec démolition, contre 2 mois pour le permis de démolir seul. Mais on gagne en sécurité juridique : la démolition et la construction sont autorisées simultanément, et le délai de recours des tiers ne court qu’une seule fois.
Cette option est possible dès lors que la démolition conditionne directement le projet de construction. Elle ne s’applique pas si vous démolissez sans intention de reconstruire sur la même parcelle.
Le tableau de décision selon votre projet
| Situation | Formulaire à utiliser | Délai d’instruction |
|---|---|---|
| Démolition seule, sans reconstruction | Cerfa 13405*15 | 2 mois (3 mois en zone ABF) |
| Démolition + construction maison individuelle | Cerfa 13406*17 (section démolition) | 3 mois |
| Démolition + autre construction | Cerfa 13409*17 (section démolition) | 3 mois |
| Démolition + aménagement (lotissement, etc.) | Cerfa 16297*05 (section démolition) | 3 mois |
Quand le permis de démolir est-il obligatoire ?
Contrairement au permis de construire, le permis de démolir n’est pas une formalité universelle. Il n’est exigé que dans des situations précises, définies par les articles L421-3 et R421-26 à R421-29 du Code de l’urbanisme. Hors de ces cas, la démolition est libre de toute autorisation d’urbanisme.
Les communes avec PLU ou POS : la règle générale
La première source d’obligation est la décision du conseil municipal. Une commune peut, par délibération, soumettre tout ou partie de son territoire à l’obligation de permis de démolir. Cette décision est ensuite intégrée au Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou au Plan d’Occupation des Sols (POS) là où il subsiste.
En pratique, les communes qui ont instauré cette obligation sont souvent celles qui souhaitent maîtriser l’évolution de leur tissu bâti, notamment dans :
- les centres anciens (zones UA ou UC dans le PLU) ;
- les secteurs à caractère patrimonial identifiés localement ;
- les zones où la pression foncière est forte et où la démolition de logements existants pourrait réduire l’offre.
Pour savoir si votre commune a instauré cette obligation, il suffit de consulter le règlement de zone de votre PLU ou de poser la question au service urbanisme de la mairie. Un certificat d’urbanisme informatif (Cerfa 13410*13) peut également vous apporter cette information de façon officielle.
Les zones protégées : périmètre ABF, site classé, secteur sauvegardé
Le permis de démolir est également obligatoire de plein droit, sans délibération communale nécessaire, dans les zones suivantes :
- Site Patrimonial Remarquable (SPR) : c’est la dénomination qui a remplacé l’ancien « secteur sauvegardé » depuis la loi du 7 juillet 2016. Toute démolition, même partielle, y est soumise à un permis. L’avis de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) est requis.
- Abords d’un monument historique : dans un périmètre de 500 mètres autour d’un monument historique classé ou inscrit, ou dans le périmètre délimité adapté lorsqu’il existe, le permis de démolir est obligatoire. L’ABF rend un avis qui peut s’imposer au maire.
- Site classé ou inscrit au titre du paysage ou de l’environnement : toute construction existante sur ces sites est soumise à permis de démolir.
- Périmètre d’une opération de restauration immobilière : la démolition y est également soumise à autorisation préalable.
Un point souvent négligé : le périmètre de 500 mètres autour d’un monument historique ne se voit pas à l’œil nu. Un château en ruine, une croix de chemin classée ou une église à l’autre bout du bourg peuvent suffire à soumettre votre parcelle à cette obligation. Avant tout projet, il est prudent de vérifier sur le Géoportail de l’urbanisme ou auprès de la mairie.
Les constructions exemptées de permis de démolir
Certaines démolitions sont dispensées de toute autorisation, même en zone protégée.
Il s’agit notamment :
- des démolitions imposées par une décision de justice (arrêté de péril, ordonnance de démolition) ;
- des démolitions rendues nécessaires par une déclaration d’insalubrité prononcée par l’autorité sanitaire ;
- des constructions relevant du secret de la défense nationale ;
- des travaux relevant d’une servitude de reculement imposée par une voirie.
Dans ces cas, le permis de démolir n’est pas requis, et aucun délai d’instruction ne s’applique. La démolition peut intervenir sur la base de l’acte administratif ou judiciaire qui l’ordonne.
Télécharger le Cerfa 13405*15 : version en vigueur et notice
Le formulaire officiel est disponible gratuitement sur le portail des formulaires de l’administration française. La version 13405*15 est valable à compter du 1er juillet 2026 et remplace les versions antérieures.
Il est accompagné :
- de la notice n° 51434, qui explique chaque cadre et liste les pièces à joindre selon la situation du bâtiment ;
- d’une fiche complémentaire (annexe n° 1) pour les projets comportant plusieurs demandeurs ;
- d’une annexe de références cadastrales complémentaires (annexe n° 2) lorsque le terrain est composé de plusieurs parcelles.
Le formulaire est de type dynamique : certains champs s’affichent ou disparaissent en fonction des réponses apportées aux questions précédentes. Il est donc conseillé de le remplir directement en version numérique, en utilisant Adobe Reader version 8.0 ou supérieure, avant de l’imprimer pour le déposer en mairie.
Les communes de plus de 3 500 habitants peuvent également proposer un guichet numérique des autorisations d’urbanisme (GNAU) permettant de déposer le dossier entièrement en ligne. Les personnes morales dans ces communes sont d’ailleurs tenues de passer par voie électronique.
Remplir le Cerfa 13405*15 champ par champ
Le formulaire est structuré en plusieurs cadres numérotés. Chacun répond à une logique précise. Voici comment les aborder sans se tromper.
Cadre 1 : Le demandeur : propriétaire, mandataire, indivision
Ce cadre identifie la personne qui dépose la demande.
Plusieurs profils sont possibles :
- Le propriétaire du terrain ou du bâtiment à démolir : c’est le cas le plus courant. Il indique ses nom, prénom, adresse et, s’il s’agit d’une personne morale (SCI, entreprise), sa raison sociale et son numéro SIRET.
- Le mandataire : un architecte, un maître d’œuvre ou un prestataire spécialisé peut déposer le dossier au nom du propriétaire. Il faut alors joindre un mandat écrit.
- L’indivision : lorsque le bien appartient à plusieurs personnes (succession, achat en commun), l’une d’elles peut déposer la demande au nom de l’indivision, ou un mandataire commun peut être désigné. Une fiche complémentaire liste les autres co-indivisaires.
- Le syndic de copropriété : pour une démolition portant sur des parties communes d’un immeuble en copropriété, c’est le syndic qui dépose la demande, sur autorisation de l’assemblée générale.
Attention : si le demandeur n’est pas le propriétaire, la mairie peut demander la preuve de son habilitation à agir.
Cadre 2 : Le terrain : références cadastrales et localisation précise
Ce cadre décrit le terrain sur lequel se trouve la construction à démolir. Il faut renseigner :
- l’adresse exacte du terrain (numéro, rue, commune) ;
- la section cadastrale et le ou les numéros de parcelle(s) : ces informations figurent sur votre titre de propriété ou sont consultables gratuitement sur le site cadastre.gouv.fr ;
- la superficie du terrain en mètres carrés ;
- si le terrain est composé de plusieurs parcelles, l’annexe de références cadastrales complémentaires doit être utilisée.
La précision des références cadastrales est essentielle : une erreur sur le numéro de parcelle peut entraîner un dossier incomplet, donc un délai d’instruction rallongé.
Cadre 3 : La construction à démolir : description, surface, matériaux
C’est le cadre central du formulaire. Il décrit précisément ce qui va être démoli. Les informations à renseigner sont :
- la nature de la construction : maison individuelle, immeuble collectif, bâtiment agricole, hangar, annexe, mur de clôture, etc. ;
- la surface de plancher ou la surface au sol de la construction à démolir, exprimée en mètres carrés. Par exemple : 120 m² pour une maison de plain-pied, ou 85 m² par niveau pour un immeuble de deux étages ;
- le nombre de niveaux (rez-de-chaussée, étages, sous-sol) ;
- les matériaux de construction principaux : maçonnerie de pierre, béton armé, ossature bois, parpaings, etc. Cette information est utile pour l’évaluation du risque amiante et la gestion des déchets ;
- l’époque de construction approximative, ou l’année du permis de construire d’origine si elle est connue ;
- le caractère total ou partiel de la démolition : si seule une partie du bâtiment est démolie, il faut décrire précisément la partie concernée.
Cadre 4 : La destination future du terrain après démolition
Ce cadre indique ce que vous envisagez de faire du terrain une fois la démolition réalisée. Plusieurs options sont prévues :
- Terrain laissé libre : aucune construction n’est prévue à court terme ;
- Construction ultérieure : un permis de construire sera déposé séparément ;
- Aménagement : création d’un parking, d’un espace vert, d’un lotissement, etc.
Cette information n’a pas d’incidence directe sur l’instruction du permis de démolir, mais elle permet à la mairie de vérifier la cohérence du projet avec les règles du PLU. Ainsi, si vous indiquez vouloir construire ultérieurement dans une zone où la construction est interdite, cela peut alerter l’instructeur.
Cadre 5 : La présence d’amiante : déclaration obligatoire et diagnostic préalable
Ce cadre est l’un des plus importants du formulaire. Il demande si un diagnostic amiante avant démolition a été réalisé.
La règle est simple : pour tout bâtiment dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, un diagnostic amiante avant démolition est obligatoire avant tout début de travaux. Ce diagnostic doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié, et ses résultats doivent être transmis aux entreprises qui réaliseront la démolition.
Dans le cadre 5, vous devez indiquer :
- si le bâtiment est antérieur au 1er juillet 1997 (oui ou non) ;
- si un diagnostic a déjà été réalisé : dans ce cas, le rapport doit être joint au dossier ou tenu à disposition de l’instructeur ;
- si le diagnostic n’a pas encore été réalisé : vous devez vous engager à le faire avant le début des travaux.
Ne pas mentionner cette information, ou déclarer faussement l’absence d’amiante, constitue une faute grave pouvant engager la responsabilité civile et pénale du maître d’ouvrage.
Cadre 6 : Le coordonnateur SPS : quand est-il obligatoire ?
Le coordonnateur en matière de Sécurité et de Protection de la Santé (SPS) est un professionnel dont la mission est de prévenir les risques liés à la coactivité sur un chantier. Son intervention est obligatoire dès lors que deux entreprises ou plus interviennent sur la même opération de démolition, même successivement.
Les seuils qui définissent le niveau de coordination requis sont les suivants :
- Catégorie 1 : chantier dépassant 10 000 hommes-jour avec au moins 10 entreprises en bâtiment ou 5 en génie civil. Niveau de coordination le plus exigeant.
- Catégorie 2 : chantier dépassant 500 hommes-jour ou d’une durée supérieure à 30 jours ouvrés avec un effectif prévisible de plus de 20 travailleurs à un moment quelconque.
- Catégorie 3 : tous les autres chantiers avec coactivité.
Si une seule entreprise réalise l’intégralité de la démolition, sans sous-traitant ni autre intervenant, la coordination SPS n’est pas requise faute de coactivité. Dans ce cas, le cadre 6 est laissé vide ou coché « non concerné ».
Pièces à joindre au permis de démolir
Le formulaire Cerfa 13405*15 comporte un bordereau des pièces jointes qui liste l’ensemble des documents pouvant être demandés selon la situation du bâtiment. Trois pièces sont systématiquement obligatoires.
Le plan de situation et le plan de masse
Le plan de situation (pièce PD1) permet de localiser le terrain dans la commune. Il doit :
- indiquer son échelle (généralement 1/25 000e ou 1/5 000e) ;
- mentionner l’orientation par rapport au nord ;
- être suffisamment lisible pour que l’instructeur identifie la parcelle sans ambiguïté.
Un extrait de carte IGN ou de Géoportail suffit dans la plupart des cas, à condition d’y faire apparaître clairement la parcelle concernée.
Le plan de masse (pièce PD2) représente les constructions à démolir vues du dessus, coté dans les trois dimensions. Il précise :
- les contours de la construction à démolir et, le cas échéant, ceux des constructions conservées ;
- les distances par rapport aux limites séparatives et à la voie publique ;
- l’orientation du terrain par rapport au nord.
En zone ABF ou en site patrimonial remarquable, ce plan doit être particulièrement soigné, car l’ABF s’en sert pour apprécier l’impact de la démolition sur le paysage urbain environnant.
Le diagnostic amiante : obligatoire avant toute démolition
La pièce PD3 du bordereau correspond au document photographique du bâtiment à démolir. Mais au-delà de cette pièce réglementaire, le diagnostic amiante avant démolition (DAAD) mérite une attention particulière.
Ce diagnostic, distinct du diagnostic amiante « vente » ou « location », est régi par le Code du travail (articles R4412-97 et suivants). Il doit être réalisé par un diagnostiqueur titulaire d’une certification délivrée par un organisme accrédité par le COFRAC.
Son contenu comprend :
- le repérage de tous les matériaux et produits contenant de l’amiante dans l’ensemble du bâtiment, y compris les parties difficilement accessibles ;
- une évaluation de l’état de conservation des matériaux amiantés ;
- des préconisations sur les mesures à prendre avant et pendant la démolition.
Le coût d’un tel diagnostic varie généralement entre 500 et 2 000 € selon la taille et la complexité du bâtiment. C’est un investissement non négociable : sans lui, aucune entreprise de démolition sérieuse n’acceptera d’intervenir, et la responsabilité du maître d’ouvrage pourrait être engagée en cas d’exposition des travailleurs à l’amiante.
Les photos de la construction existante
Les photographies du bâtiment à démolir constituent la pièce PD3. Elles doivent montrer :
- les façades principales du bâtiment, sous différents angles ;
- l’état général de la construction (vétusté, désordres apparents, matériaux visibles) ;
- le contexte environnant : bâtiments voisins, voirie, végétation.
En zone protégée (périmètre ABF, SPR), des photos de l’environnement immédiat sont également demandées pour permettre à l’ABF d’apprécier l’impact de la démolition sur le paysage urbain ou naturel.
Les photos doivent être datées et suffisamment récentes pour refléter l’état actuel du bâtiment.
Instruction et délais du permis de démolir
Délai standard : 2 mois (et les cas qui le prolongent)
Le délai d’instruction de droit commun d’un permis de démolir est de 2 mois à compter de la réception en mairie d’un dossier complet. Ce point est crucial : le délai ne commence à courir qu’à partir du moment où tous les documents requis ont été fournis.
La mairie dispose d’1 mois à compter du dépôt pour signaler que le dossier est incomplet. Si elle le fait, vous avez alors 3 mois pour compléter votre dossier. Sans réponse dans ce délai, votre demande est considérée comme rejetée.
Ce délai standard de 2 mois est porté à 3 mois dans les cas suivants :
- le terrain est situé dans le périmètre de protection d’un monument historique (consultation de l’ABF obligatoire) ;
- le terrain est en site patrimonial remarquable ;
- le projet nécessite des consultations spécifiques (Natura 2000, réserve naturelle, cœur de parc national).
Si le permis de démolir est intégré à un permis de construire pour une maison individuelle, le délai global d’instruction est de 3 mois.
Le permis de démolir tacite : ce qu’il signifie
Si la mairie ne répond pas dans le délai d’instruction imparti, le silence vaut accord tacite. Dit autrement, l’absence de réponse dans les 2 mois (ou 3 mois selon le cas) signifie que le permis de démolir est accordé.
Ce permis tacite est difficile à prouver en cas de litige ou de contrôle. Il est donc fortement conseillé de demander à la mairie un certificat attestant son absence d’opposition, par lettre recommandée avec accusé de réception. La mairie est tenue de vous le délivrer sur simple demande.
Ce certificat vous permettra de justifier de la réalité de votre autorisation auprès des entreprises de démolition, des banques ou de tout autre tiers qui en ferait la demande.
Le permis de démolir, qu’il soit explicite ou tacite, a une durée de validité de 3 ans à compter de sa notification. Il peut être prolongé deux fois pour une période d’un an chacune, à condition d’en faire la demande au moins 2 mois avant l’expiration du délai en cours.
Les erreurs qui font rejeter ou retarder le dossier
Oublier le diagnostic amiante : l’erreur la plus coûteuse
L’absence de diagnostic amiante est, de loin, l’erreur la plus fréquente et la plus lourde de conséquences.
Elle peut entraîner :
- un dossier déclaré incomplet par la mairie, qui suspend le délai d’instruction jusqu’à la fourniture du document manquant ;
- un refus implicite si le dossier n’est pas complété dans les 3 mois suivant la demande de pièces manquantes ;
- une mise en cause de la responsabilité civile et pénale du maître d’ouvrage si des travailleurs sont exposés à l’amiante lors de la démolition.
Le diagnostic doit être réalisé avant le dépôt du dossier ou, au minimum, avant le début des travaux. Ne pas l’anticiper, c’est risquer de retarder l’ensemble du chantier de plusieurs semaines, le temps de trouver un diagnostiqueur disponible et d’obtenir son rapport.
Mal décrire la construction à démolir (surface, matériaux, époque)
Le cadre 3 du formulaire est souvent rempli trop rapidement. Une description imprécise de la construction à démolir peut provoquer des demandes de pièces complémentaires, voire un rejet.
Les erreurs les plus courantes sont :
- Confondre surface de plancher et emprise au sol : une maison de 100 m² au sol avec un étage a 200 m² de surface de plancher. L’instructeur vérifiera la cohérence avec le plan de masse.
- Omettre les annexes : un garage accolé, un appentis ou une véranda font partie de la construction à démolir si la démolition est totale. Oublier de les mentionner crée une discordance avec les photos.
- Ne pas préciser l’époque de construction : cette information est indispensable pour déterminer si le diagnostic amiante est obligatoire. Une réponse vague (« années 1970-1980 ») est insuffisante si le permis de construire d’origine peut être retrouvé.
Commencer les travaux avant l’affichage réglementaire
Une fois le permis de démolir obtenu, les travaux ne peuvent pas commencer immédiatement.
Deux conditions préalables doivent être remplies :
- Afficher le permis sur le terrain : le panneau d’affichage doit être visible de la voie publique, de dimensions supérieures à 80 cm, et mentionner toutes les informations réglementaires (nom du bénéficiaire, numéro du permis, nature du projet, adresse de la mairie).
- Respecter le délai de 15 jours après la réception de l’arrêté (ou après l’acquisition du permis tacite) avant de démarrer les travaux.
Le délai de recours des tiers, 2 mois à compter du premier jour d’une période continue de 2 mois d’affichage, ne commence à courir qu’à partir du moment où le panneau est en place. Sans affichage, ce délai ne court jamais, et votre autorisation reste contestable indéfiniment.
Commencer la démolition sans autorisation, ou en méconnaissance des prescriptions du permis obtenu, expose à des sanctions pénales prévues par l’article L480-4 du Code de l’urbanisme : une amende pouvant aller de 1 200 € à 300 000 €, voire une peine d’emprisonnement en cas de récidive. Dans les cas les plus graves, le juge peut ordonner la remise en état des lieux aux frais du contrevenant.