Située en Normandie, Caen attire aussi bien les étudiants que les familles investies dans une nouvelle étape de leur vie. Le marché immobilier caennais a fortement évolué et séduit par son dynamisme ainsi que par la diversité des biens proposés.
De nombreux investisseurs s’intéressent aujourd’hui aux atouts spécifiques de la ville, notamment pour réaliser un investissement locatif ou acheter une résidence principale.
Pourquoi le marché immobilier à Caen suscite autant d’intérêt ?
La proximité de la mer, le patrimoine historique et la présence de nombreuses universités ont transformé le visage de Caen au fil des ans. Son marché immobilier s’adapte donc à différentes demandes, qu’il s’agisse de jeunes adultes en quête d’appartements ou de familles souhaitant s’installer dans des maisons avec jardin. Ce large choix dynamise constamment l’offre locale.
Si durant plusieurs années, les prix ont été en hausse, l’attractivité gagne du terrain ces derniers temps en Normandie. Un recul a été constaté, comme cela se produit dans plusieurs villes françaises. Concrètement, entre le premier trimestre de 2023 et le premier trimestre de 2024, c’est une baisse de 4,8% qui a été constatée. Toutefois, ce phénomène est à prendre avec parcimonie, sachant que le prix des maisons anciennes dans le Calvados n’a baissé que de 2,5% sur cette période.
Les prix de l’immobilier restent relativement abordables comparés à ceux des métropoles voisines. Ainsi, à la date du 1er septembre 2025, on estimait que le prix d’achat moyen au m2 à Caen était environ de 3 030 €. Cette accessibilité s’explique par la stabilité du pouvoir d’achat local et un cadre de vie apprécié. Le marché demeure fluide grâce à une demande locative solide, portée entre autres par la population étudiante qui privilégie souvent la location en centre-ville ou dans les quartiers proches des campus universitaires. Malgré tout, le prix de l’immobilier de la commune est 14% plus élevé que le prix dans le département qui est donc de 2 600 €.
Quels secteurs privilégier pour habiter ou investir à Caen ?
L’attractivité des quartiers varie largement selon le type de bien recherché et le projet de chacun. Certaines zones séduisent plus pour l’achat d’une maison familiale, alors que d’autres affichent un fort rendement pour l’investissement locatif.
Quels sont les quartiers préférés pour les appartements ?
Le quartier du Vaugueux figure parmi les plus prisés pour les appartements, surtout lorsqu’ils sont destinés à la location longue durée ou meublée. La vieille pierre de ce secteur historique charme les jeunes actifs et les étudiants venus profiter de la vitalité nocturne et culturelle de la ville. De nombreux immeubles anciens cohabitent avec de petites résidences modernes offrant un confort supérieur. Le prix du m2 dans le centre de Caen avoisine les 3 500 €/m².
Saint-Jean et le Port sont également populaires, présents à proximité des commerces et axes de transports. Ces zones garantissent généralement une bonne rentabilité locative grâce à une forte demande locative tout au long de l’année. Dans ce quartier proche du centre-ville, on retrouve 72% de locataires, avec un loyer moyen de 13 €/m2. Un autre aspect à ne pas négliger en tant que nouveau locataire est de souscrire une assurance habitation sur Caen pour se prémunir de tout sinistre.
Quels quartiers choisir pour acheter une maison ?
Les familles privilégient fréquemment les quartiers résidentiels tels que Saint-Paul, Hastings ou encore Beaulieu. Ces secteurs bénéficient d’un environnement calme, d’écoles réputées et de grands espaces verts. Les maisons y proposent souvent un extérieur agréable, un critère particulièrement recherché depuis plusieurs années.
Un emplacement en périphérie offre parfois l’avantage de prix plus doux et des surfaces plus généreuses. L’accès rapide au centre-ville via les axes routiers ou tramways reste apprécié par les actifs travaillant en centre mais désirant profiter du calme en dehors de leurs heures professionnelles.
Comment évoluent les prix de l’immobilier à Caen ?
L’évolution des prix immobiliers se remarque aisément, notamment sur les dernières décennies. Après une légère hausse, les tarifs semblent se stabiliser, rendant le marché accessible sans pour autant nuire à la rentabilité locative pour les investisseurs. Investir à Caen permet de bénéficier d’une belle opportunité tout en limitant les risques liés à la spéculation excessive que certaines métropoles connaissent.
Selon les statistiques, le prix moyen d’un appartement à Caen oscille autour d’un certain seuil (2870 €/m2), tandis que les maisons affichent généralement des prix supérieurs mais restent attractifs si on les compare aux villes côtières proches (3890 €/m2). Il existe des écarts de prix significatifs selon les secteurs, permettant d’adapter sa recherche à son budget ou à sa stratégie d’investissement.
- Appartements : davantage présents en centre-ville et proches des universities
- Maisons : majorité vers les quartiers pavillonnaires et périphériques
- Studios et petites surfaces : forte demande locative, idéal pour l’investissement locatif étudiant
- Immeubles anciens : grande variété de tailles et styles, parfaite adaptation au rendement recherché
Quels conseils pour réussir son investissement locatif à Caen ?
L’investissement locatif séduit autant les particuliers désireux d’obtenir un complément de revenu que les novices voulant sécuriser leur avenir. Pour maximiser le rendement locatif, il convient d’étudier la tension locative selon le quartier visé et de viser les formats de logements les plus recherchés par la population active ou estudiantine.
La gestion rigoureuse du bien contribue à limiter la vacance locative. Privilégier des biens proches des commodités, des facultés et des entreprises locales permet de capter rapidement des locataires. Penser à rénover ou remettre au goût du jour un logement ancien peut aussi accroître la rentabilité locative sur le long terme.
Faut-il prioriser la rentabilité immédiate ou la valorisation future ?
Certains investisseurs espèrent obtenir une rentabilité locative élevée dès la première année. À titre informatif, chaque année, ce sont près de 34000 étudiants qui posent leurs valises dans la ville. C’est cette opportunité que cette catégorie d’investisseurs souhaite exploiter. C’est essentiellement dans le quartier universitaire que l’offre se concentre avec une bonne diversité de biens composés à 74% d’appartements (studios, colocations, T1 meublés, etc …).
D’autres préfèrent miser sur l’évolution des prix dans des quartiers émergents, optant pour une stratégie patrimoniale à moyen ou long terme. Cette fois-ci, les cibles sont les familles en provenance de la capitale et qui sont en quête d’un nouveau cadre de vie. Sur ce plan, Caen met son charme à profit, grâce notamment aux 500 hectares d’espaces verts que compte la ville et ses environs.
Il ne faut pas non plus oublier la présence de la plage et d’une nature toute aussi verdoyante. Sachant que la clientèle visée dispose d’un bagage financier élevé, à savoir le salaire parisien, celle-ci n’hésite pas à payer un loyer dépassant largement le cours du marché local.
À Caen, il est possible de concilier ces deux objectifs, car certains secteurs offrent encore des marges de progression importantes tout en générant un rendement convenable. Les logements situés près des lignes de tramway ou dans des rues commerçantes profitent particulièrement d’un intérêt constant des candidats locataires. Cette situation rassure les bailleurs quant à la pérennité de leur investissement et limite les périodes durant lesquelles un logement reste inoccupé.
Sinon, les touristes anglais ne sont pas en reste pour celles et ceux qui souhaitent à court terme. En effet, cette population est connue pour apprécier la région, que ce soit pour ses plages, son patrimoine ou sa culture. Ils sont donc nombreux à venir s’installer en Normandie, et notamment à Caen.
À noter que c’est dans la ville qu’a été construit le cimetière américain et on y retrouve une multitude de vestiges associés au débarquement. Pour le secteur touristique proprement dit, entre 2022 et 2023, c’est une hausse de 5,5% du nombre de nuits qui a été observée.
Comment anticiper les évolutions du marché immobilier caennais ?
Pour mieux cerner le dynamisme du marché et prendre la bonne décision, se tenir informé auprès des acteurs locaux ou des réseaux professionnels permet de repérer rapidement les tendances naissantes. Les projets urbains imaginés par la municipalité influencent directement la réussite d’un achat immobilier.
L’étude du développement économique, de l’offre universitaire, des infrastructures de transport et de la démographie permet de prédire l’évolution de la demande locative et des prix à court comme à long terme. Adapter ses critères d’achat ou d’investissement aux mutations de la ville reste une garantie supplémentaire d’action réfléchie et pérenne.
Vous pouvez aussi consulter nos deux articles : « Le marché immobilier dans la ville de Dunkerque » et « Tout savoir sur l’immobilier dans la commune de Morlaix ».
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